套房投資必勝秘笈文章,
覺得很實用,
套房投資還是有蠻多眉眉角角
要想投資套房出租,當包租公之前
還是要多作功課,
這樣才能真的達到
財務自由、時間自由喔!
以下轉載
蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼房市觀察鏡:
套房投資必勝秘笈
現在網路真的很方便,找房子可以上永慶房屋、信義房屋、
(JR觀點:好的物件通常不太需要上網,只要仲介打幾通電話,很快就被秒殺了)
找到中意的房屋,初步可以用google地圖去看看周邊的環境, 像有些看得出來旁邊就有高壓電塔或是回收場的, 我根本就不用去看了,可以節省很多時間。
這幾年買房出租,累積了一些選擇好房屋的心得:
一、投資報酬率:
要有百分之四,也就是每月收租一萬元的房子,買價就是10, 000×12×25=3,000,000。如果價格超過三百萬, 那投資報酬率就不到百分之四,不太值得買。
二、地點:
這是最重要的,人家常說買房子有三大重點,地點、地點還是地點。 我選擇的方法就是,站在捷運站出口,眼睛看得到的建案最好。
三、大小:
房子大小剛好,曾經遇過一個房客來看房子,他說是住同一棟的, 但是太小,想換大一點的,他很喜歡我的房子,我的房子十一坪多, 房客原先住的八坪多,於是我知道,八坪多的房子太小, 小到讓房客想要搬出去,十一坪多的房子是房客可以接受的坪數。
既然小不行,是不是越大越好,那也不對,現在房價很高,一坪四、 五十萬,假設你多買了兩坪,就要多將近一百萬的成本, 但租金每月以百分之四的投資報酬率來算, 要多三千三百三十三元才划得來,假設人家買十一坪, 每坪四十五萬元,每月租金一萬六千五,你買十三坪, 每坪也是四十五萬, 那每月租金要收一萬九千八百三十三元投資報酬率才相同, 雖然權狀多了兩坪,但實際還要扣掉公設的比例,根本大不多, 但每月租金實實在在多出三千三百三十三元,你的房子會有優勢嗎?
所以找房子要『不大不小剛剛好』。
四、陽台:
房子要有陽台才有穿透性,不過這幾年實際的情況每下愈況, 有房子沒陽台的,洗衣機只能放在廁所或書桌旁,我想這是怎樣, 一邊洗衣服,一邊看書嗎?真糟糕,所以遇到好的房子,採光良好, 又有陽台的,別再猶豫了,買下吧!
五、仔細看看布告欄:
買房子可以仔細觀察布告欄,有沒有貼一堆人不繳管理費, 如果能看到社區目前有多少管理基金那更好,社區保養電梯、 抽化糞池等,都需要管理基金來支出,所以大量的住戶不繳管理費, 長久下來會造成社區的大問題,這是我當律師的經驗。
我當過社區的法律顧問,也處理過住戶不繳管理費的訴訟, 我知道有大量的住戶不繳管理費,代表那個社區管理出現問題, 而且,通常房價賠錢的住戶,不繳管理費的問題會更嚴重。之前, 我在三芝曾經處理過好幾件欠繳管理費的訴訟, 三芝有一陣子蓋了好多房子,當時宣傳以後會有芝投公路( 三芝到北投的道路),交通便利, 所以吸引很多台北人以高價買入房屋,但後來芝投公路沒蓋, 每天通車上班路途遙遠,造成很多空屋,房價跌了很多, 當初以高檔買進的人房價都賠了,交通不便又只能空著, 每個月還要繳管理費,會不甘心吧!!所以就有人不繳管理費, 其他人想,隔壁的不繳我為什麼要繳,漸漸像傳染病一樣, 不繳管理費的人愈來愈多, 管委會當然要委託我出面訴請住戶繳納管理費,殺雞儆猴, 以免住戶不繳管理費的情況更加惡化。
所以,布告欄一堆人不繳管理費的,還是別買好。
找到中意的房屋,初步可以用google地圖去看看周邊的環境,
這幾年買房出租,累積了一些選擇好房屋的心得:
一、投資報酬率:
要有百分之四,也就是每月收租一萬元的房子,買價就是10,
二、地點:
這是最重要的,人家常說買房子有三大重點,地點、地點還是地點。
三、大小:
房子大小剛好,曾經遇過一個房客來看房子,他說是住同一棟的,
既然小不行,是不是越大越好,那也不對,現在房價很高,一坪四、
所以找房子要『不大不小剛剛好』。
四、陽台:
房子要有陽台才有穿透性,不過這幾年實際的情況每下愈況,
五、仔細看看布告欄:
買房子可以仔細觀察布告欄,有沒有貼一堆人不繳管理費,
我當過社區的法律顧問,也處理過住戶不繳管理費的訴訟,
所以,布告欄一堆人不繳管理費的,還是別買好。
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