JR購屋理財資訊網: 年投報酬100% 2房不用13萬新成屋輕裝潢投資術讓您花小錢賺大錢

2019年7月26日星期五

年投報酬100% 2房不用13萬新成屋輕裝潢投資術讓您花小錢賺大錢

你知道嗎?
在竹北有裝潢的新成屋，
平均出租的時間大約只要1-2周，
而沒裝潢空屋出租的平均要租到2-3個月以上，還不一定租的掉
而且有裝潢的新屋，租金硬是比沒裝潢的高了20%以上，而且供不應求。

這樣的例子在竹北的佳泰世紀城、水公園、公園一號都是履見不爽。

但裝潢都要花上好幾十萬，
買房的自備款已經用掉我大筆現金了，
我真的不想再花大錢去投資了，怎麼辦??

你的煩惱，常買預售屋投資的Jerry也都碰過。
有時候是因為長期看好擺到交屋沒有出租
有時候是因為擺到交屋還賣不掉...
但不管是那個原因，預售屋只要交屋了，在現今的稅制下，
如果想要賺錢，沒有擺個兩年以上，就賺不到大錢了...............

所以每當我有預售屋交屋，
我都會以跑百米的速度要求我配合的設計師，
以最精簡的預算幫我趕快裝修，可以趕快出租。
有別於一些剛交屋的隣居/投資的朋友，想說已經花那麼多錢了，
就不想再花錢裝修，直接用空屋出租。
結果都是，只要是新成屋有裝修過的大都兩個星期內就租掉。
但如果是空屋(只裝冷氣和窗簾)招租的，至少2-3個月才有機會，
有些甚至怎麼租、無論找多少仲介幫忙都租不掉，
因為他連冷氣窗簾都不想裝，就是不想再花錢。
每個月空屋要花1-2萬小錢繳房貸，和一次要拿出1、20萬大錢裝修才能快速出租

那到底那個策略比較好呢? 如果要裝修要投資多少預算裝修CP值最高呢?

經過Jerry多次的預售屋新成屋交屋經驗，
花20萬左右的CP值是最高的。
因為不管是2房還是3房，拿來出租，租金不會差太多。
在新竹或竹北2房大約可以租到1萬6到2萬2，
3房大約可以租到1萬8到2萬4。
所以如果花20萬左右，通常只要出租，一年就可以把裝修款拿回來了，
第二年開始，等於房客幫你繳房貸，
兩年過後因為有簡單裝修，如果要拿來出售，賣相也會比較好。

但如果不拿來裝修，用空屋出租，不僅不容易租不掉，
而且還要每個月繳貸款，等於購屋的成本持續在提高，
成本越高，就會想賣的更高，越不好賣。
再加上現今房地合一稅，前兩年出售稅務成本很高，
獲利要分政府45%、35%
賣了根本賺不到什麼錢，
但如果拖兩年沒出租，房屋的成本又多加了兩年的利息。
要賺大錢的機率就更低了......................
這樣好像陷入一個惡性循環，我有一間房子就是這樣的血淚經驗。
所以現在只要有預售屋要擺到交屋，
我第一個動作，就是找設計師趕快輕裝修趕快出租。

那20萬的裝修預算，真的夠嗎?
其實這個也是經過多次研究出來 CP值最高的實戰解法。
租客跟您想的不一樣。記住這點很重要!!
很多自住才會考慮到的細節可以直接忽略、挑最重點、租客會在意的去做就OK。
如果不是自住，只是要拿來出租出售的房子，千萬不要在裝潢上花太多錢啊!
裝潢花了多少錢跟未來一坪要賣多少，雖然有關聯性但影響不大。
如果一坪花了3萬裝潢，未來每坪能比樓上樓下隣居多賣1萬，就偷笑了。

以下就是Jerry今年2019來拿出租的物件照片，
我都是找同一位設計師幫忙做的。
老實說一般的設計師不太喜歡跟投資客配合、尤其是這種輕裝修的小案
因為在投資客身上賺不到什麼錢，投資客比設計師還要會算
做5件這樣的輕裝修案，還不如去做一筆的自住客的大案。
這位設計師因為跟Jerry認識配合久了，
所以每當我有新物件，他都還是會友情幫忙，
如果你也有這樣的需求，Jerry特別把這樣的人脈資源開放給有緣的網友。
如果你剛好在台北新竹桃園有這樣的輕裝修需求，
可以填下表預約這位設計師諮詢規劃喔!