3/18 update
買在最低點，不如買在轉折點!
投資重劃區預售屋最穩健、最有爆發力的時間點，
通常不是只見荒草野狗的第一期，
而是是在該區機能已見整體的雛型、各大建商正在積極推案的轉折
現階段有許多重大實質交通及未來捷運題材、國外OUTLET來開幕造市的台中清水，
近期或許是個可以多加關注的地區!
想瞭解更多清水的房地產動態嗎?
3/17 update
在房市一遍低迷下，這個區域建地價格五年漲了近3倍、房價漲了近兩年，
到底是什麼樣的時空背景、環境因素導致這一區房價持續緩步上漲呢?
前幾天Jerry帶小朋友去逛台中三井outlet坐摩天輪慶生，
順便去拜訪幾年前認識的遠雄清水建商朋友，
記得五年前清水遠雄剛推第一期時，Jerry就曾寫過清水的報導，
當時看好的原因
1.房價處於低基期，每坪最低12萬起(建商的建築成本幾乎就在這附近，成本計算詳見下文)
2.上市建商分五期造鎮計劃(如果造鎮成功，每期推案的價格都會逐步上調，可以拉抬第一期)
結果五年後，
原本遠雄的五期造鎮，又因為遠雄持續在清水購地，
加碼到了11期，目前至少還有五期要推。
原本只有遠雄一家進場造鎮，現在變成各大建商前仆後繼的前來獵地推案
除了原本的遠雄後，
現在寶佳、長虹、中鋼、勤美、林新、潤泰等建商
也加入在清水獵地、推案、造鎮的行列，
而且聽說每坪建地的價格從原本的一坪8萬，近期已經成交到了25萬，
如果未來要推案，在土地成本大幅增加的情況下，
推案每坪價格肯定要創新高才能符合建商的成本效益。
五年前也沒聽說清水有什麼重大建設，這幾年也一個個冒出頭來
除了已經開幕的台中港三井OUTLET
另外
西濱快速道路、捷運等重要交通建設也持續建設、規劃中。
更有趣的是，原本半信半疑，清水蓋大樓會有人住嗎?
5年前遠雄在推時，附近大都是透天，附近不管是買賣或是租屋也都是以透天為主，
遠雄要挑戰當地人由透天改住成大樓的習慣，會有人買單嗎?
結果我前天跟當地投資客朋友聊天時，當初用12萬多買遠雄一期的，
如果是在交屋前跑的，大都賺個10-20萬，
但如果有熬過交屋的大量賣壓亂流期，
留下來收租或出售的，都有不錯的獲利。
收租的話：
30坪的2房大約租到1萬8、1萬9
40多坪的3房大約租到2萬2到2萬4之間
天啊!一坪如果用12萬去算，加個車位，
4佰多萬的2房就可以收到1萬9，一年投報率近5%
6佰萬左右的3房租到2萬3，換算下來也有4%多
聽到這邊我的眼淚都快流出來了................
我當初同期間沒選清水去買的青埔建案，
1仟1百多萬的3房，一個月租金也才1萬7，連利息都不太夠付..........
真是同梯不同命、選對和選錯真的差很多。
此外，如果當初有買遠雄一期的有留到交屋後再來銷售，
因為遠雄現在推到第6期，一坪最低也要15萬，
因為有遠雄新案玶15萬在拱價，
現在一坪加個1萬、2萬來賣，都還賣的動，
當初進場的投資客賺個30萬-60萬的，也是有聽說
當然，因為現在量體大，
要賣的流通時間會比較久，但出租就比較快了。
以上都是當天Jerry跟當地投資客、建商聊天獲得的第一手消息。
根據Jerry這幾個的觀察，
要投資重劃區的建案，最佳的時機點，除了在第一期最低價進場外，
另一個更佳、更安全的時機，就是買在轉折點。
早期進場雖然有機會買到最便宜，但也可能佈局的太早，
建商造鎮沒成功，早期的投資客變成該區的先烈了!!!
或是重劃區機能建設來的太慢，投資客等不到大幅上漲就被洗出場。
記得當初新竹關埔漲幅最快的時機，不是買到第一期芬蘭的一坪13萬，
當初一坪13萬漲到18萬，花了五年的時間，
但後來美麗華東京中城新案一坪開出24萬後，
該區的價格瞬速上升，短短不到3年的時間，從18萬漲到28萬。
所以關於重劃區的投資：
Jerry認為
買的早不如買的巧、買在最低點不如買到正要起漲的轉折點。
適逢清水遠雄之星第七期，即將開始潛銷。
如果您對在清水投資置產、收租置卜笙、放長線投資有興趣的話，
Jerry特別請到遠雄建設在清水深耕五年以上，
從遠雄之星第一期賣到現在即將推出的第七期，
一路看著清水成長改變的銷售處長
來現場跟你剖析清水房地產的大未來喔!
最近常有朋友問我遠雄清水的預售案可不可以投資，
老實說，房地產這個領域隔個區域就像隔層山一樣，
大部分時間都在新竹的我，對台中房地最產的價格發展是沒什麼敏感度的!
但因為陸續有朋友問我這個清水案，因此特別對了這個案子做了一些功課!
當我研究到，遠雄、每坪12-15萬、分五期造鎮，這三個關鍵字連結在一起時
眼睛立刻亮了起來!
以這樣的條件的建案，只要推案地點不會太差,感覺都有一定的吸引力.!!
為什麼這麼說呢? 因為
1.遠雄建設是上市知名建商：
買預售屋最重要的是建商信譽，
因為買預售屋就像是買一個夢，但這個夢能不能實現
如建商當初規劃的完工時程、
如建商預售銷售時所說的建材、規格一一實現，
就要看建商的誠信及經營能力了。
尤其買預售屋是在建商還沒動工，這個夢還沒開始投入成本建造前，
就要繳交總價10%以上的簽約款。
碰到誠信不好的建商，可以連還沒開工，就捲款跑路了!
或是碰到經營能力不好的建商，可能因為作到一半才發現誤算成本、經不起環境變化的經營
考驗， 最終無法完成整個建案工程!
造成舊的建商跑路、新的建商不敢接，已購戶投訴無門、進退不得的悲慘境界!
再者買房是10年、20年的長遠規劃，
即使在交屋時沒問題，也難確保在入住五年、十年後房子
不會產生屋況的瑕疵， 需要維修處理的狀況，
買到優質長期穩健經營的建商所蓋的房子，通常都有專人負責這種售後屋況的維修處理，
可以免除這個買房自住最大的顧慮!
綜合上述幾個觀點，
通常由知名建商所蓋的房子，在同個地點、同個時期
每坪賣價比其他建商貴個1-3成是常見的情況!
遠雄，雖然最近有弊案新聞、雖然蓋的房子稱不上頂極豪宅。
但畢竟是個財務穩健、近幾年獲利都還蠻穩定的上市知名建商!
買他的預售屋，如期如質圓夢的機率應該是蠻能令人安心的!
2.每坪12-15萬-->這才吸引我最關鍵的點!
為什麼這麼說呢?
一般來說，建商在蓋房子的成本可以用以下的公式概算
【(每坪土地成本/坪效)+每坪營造成本】*(1+15%管銷成本+15%利潤率)
這其中土地的成本會因不同地區而出現大幅的差異，
如台北市的每坪土地成本可能是台中清水的好幾倍，
因此同樣規格的房子蓋在台北市和蓋在台中清水，價格會有數倍的差距是很正常的，
但不管建商的蓋在多偏避的地方，土地成本多低，
蓋房子都有基本的營建成本及管銷費用，12萬左右的房價幾乎是建商最低的成本價
一般建商的營建成本如下表
綜觀上述三個關鍵，Jerry認為遠雄這個清水造鎮的建案還蠻有看頭，
雖然說最近預售屋市場很冷、遠雄有弊案的負面消息，
但是如果能趁市場很冷的時候逆向操作，多比較、多研究，
反而更有機會挖到寶喔!
為了讓大家能更瞭解這個遠雄清水造鎮案，Jerry特別跟遠雄建設關係良好的朋友，
帶來最新的資料，跟大家面對面詳細的介紹，現場還可以接受預約訂購
藉由預約團購的力量，或許還有機會跟建商爭取更好的價格優惠喔!
買在最低點，不如買在轉折點!
投資重劃區預售屋最穩健、最有爆發力的時間點，
通常不是只見荒草野狗的第一期，
而是是在該區機能已見整體的雛型、各大建商正在積極推案的轉折
現階段有許多重大實質交通及未來捷運題材、國外OUTLET來開幕造市的台中清水，
近期或許是個可以多加關注的地區!
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清水房地產大未來分享會
時間：
新竹場2019/3/20(三) 1930-2100
台中場2019/3/21(四) 1900-2030
費用： $100/人
3/17 update
在房市一遍低迷下，這個區域建地價格五年漲了近3倍、房價漲了近兩年，
到底是什麼樣的時空背景、環境因素導致這一區房價持續緩步上漲呢?
前幾天Jerry帶小朋友去逛台中三井outlet坐摩天輪慶生，
順便去拜訪幾年前認識的遠雄清水建商朋友，
記得五年前清水遠雄剛推第一期時，Jerry就曾寫過清水的報導，
當時看好的原因
1.房價處於低基期，每坪最低12萬起(建商的建築成本幾乎就在這附近，成本計算詳見下文)
2.上市建商分五期造鎮計劃(如果造鎮成功，每期推案的價格都會逐步上調，可以拉抬第一期)
結果五年後，
原本遠雄的五期造鎮，又因為遠雄持續在清水購地，
加碼到了11期，目前至少還有五期要推。
 |
| 遠雄在清水已經賣了1500戶了 |
原本只有遠雄一家進場造鎮，現在變成各大建商前仆後繼的前來獵地推案
除了原本的遠雄後，
現在寶佳、長虹、中鋼、勤美、林新、潤泰等建商
也加入在清水獵地、推案、造鎮的行列，
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| 聽說上市建商長虹建設也在清水買了二塊地正在推案 |
而且聽說每坪建地的價格從原本的一坪8萬，近期已經成交到了25萬，
如果未來要推案，在土地成本大幅增加的情況下，
推案每坪價格肯定要創新高才能符合建商的成本效益。
五年前也沒聽說清水有什麼重大建設，這幾年也一個個冒出頭來
除了已經開幕的台中港三井OUTLET
另外
西濱快速道路、捷運等重要交通建設也持續建設、規劃中。
更有趣的是，原本半信半疑，清水蓋大樓會有人住嗎?
5年前遠雄在推時，附近大都是透天，附近不管是買賣或是租屋也都是以透天為主，
遠雄要挑戰當地人由透天改住成大樓的習慣，會有人買單嗎?
結果我前天跟當地投資客朋友聊天時，當初用12萬多買遠雄一期的，
 |
| 遠雄清水造鎮目前推到第6期，前幾期都已經陸續完工交屋，在出租出售了 |
如果是在交屋前跑的，大都賺個10-20萬，
但如果有熬過交屋的大量賣壓亂流期，
留下來收租或出售的，都有不錯的獲利。
收租的話：
30坪的2房大約租到1萬8、1萬9
40多坪的3房大約租到2萬2到2萬4之間
天啊!一坪如果用12萬去算，加個車位，
4佰多萬的2房就可以收到1萬9，一年投報率近5%
6佰萬左右的3房租到2萬3，換算下來也有4%多
聽到這邊我的眼淚都快流出來了................
我當初同期間沒選清水去買的青埔建案，
1仟1百多萬的3房，一個月租金也才1萬7，連利息都不太夠付..........
真是同梯不同命、選對和選錯真的差很多。
此外，如果當初有買遠雄一期的有留到交屋後再來銷售，
因為遠雄現在推到第6期，一坪最低也要15萬，
因為有遠雄新案玶15萬在拱價，
現在一坪加個1萬、2萬來賣，都還賣的動，
當初進場的投資客賺個30萬-60萬的，也是有聽說
當然，因為現在量體大，
要賣的流通時間會比較久，但出租就比較快了。
以上都是當天Jerry跟當地投資客、建商聊天獲得的第一手消息。
根據Jerry這幾個的觀察，
要投資重劃區的建案，最佳的時機點，除了在第一期最低價進場外，
另一個更佳、更安全的時機，就是買在轉折點。
早期進場雖然有機會買到最便宜，但也可能佈局的太早，
建商造鎮沒成功，早期的投資客變成該區的先烈了!!!
或是重劃區機能建設來的太慢，投資客等不到大幅上漲就被洗出場。
記得當初新竹關埔漲幅最快的時機，不是買到第一期芬蘭的一坪13萬，
當初一坪13萬漲到18萬，花了五年的時間，
但後來美麗華東京中城新案一坪開出24萬後，
該區的價格瞬速上升，短短不到3年的時間，從18萬漲到28萬。
所以關於重劃區的投資：
Jerry認為
買的早不如買的巧、買在最低點不如買到正要起漲的轉折點。
適逢清水遠雄之星第七期，即將開始潛銷。
如果您對在清水投資置產、收租置卜笙、放長線投資有興趣的話，
Jerry特別請到遠雄建設在清水深耕五年以上，
從遠雄之星第一期賣到現在即將推出的第七期，
一路看著清水成長改變的銷售處長
來現場跟你剖析清水房地產的大未來喔!
清水房地產大未來分享會
時間：
新竹場2019/3/20(三) 1930-2100
台中場2019/3/21(四) 1900-2030
費用： $100/人
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時間：
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台中場2019/3/21(四) 1900-2030
費用： $100/人
最近常有朋友問我遠雄清水的預售案可不可以投資，
老實說，房地產這個領域隔個區域就像隔層山一樣，
大部分時間都在新竹的我，對台中房地最產的價格發展是沒什麼敏感度的!
但因為陸續有朋友問我這個清水案，因此特別對了這個案子做了一些功課!
當我研究到，遠雄、每坪12-15萬、分五期造鎮，這三個關鍵字連結在一起時
眼睛立刻亮了起來!
以這樣的條件的建案，只要推案地點不會太差,感覺都有一定的吸引力.!!
為什麼這麼說呢? 因為
1.遠雄建設是上市知名建商：
買預售屋最重要的是建商信譽，
因為買預售屋就像是買一個夢，但這個夢能不能實現
如建商當初規劃的完工時程、
如建商預售銷售時所說的建材、規格一一實現，
就要看建商的誠信及經營能力了。
尤其買預售屋是在建商還沒動工，這個夢還沒開始投入成本建造前，
就要繳交總價10%以上的簽約款。
碰到誠信不好的建商，可以連還沒開工，就捲款跑路了!
或是碰到經營能力不好的建商，可能因為作到一半才發現誤算成本、經不起環境變化的經營
考驗， 最終無法完成整個建案工程!
造成舊的建商跑路、新的建商不敢接，已購戶投訴無門、進退不得的悲慘境界!
再者買房是10年、20年的長遠規劃，
即使在交屋時沒問題，也難確保在入住五年、十年後房子
不會產生屋況的瑕疵， 需要維修處理的狀況，
買到優質長期穩健經營的建商所蓋的房子，通常都有專人負責這種售後屋況的維修處理，
可以免除這個買房自住最大的顧慮!
綜合上述幾個觀點，
通常由知名建商所蓋的房子，在同個地點、同個時期
每坪賣價比其他建商貴個1-3成是常見的情況!
遠雄，雖然最近有弊案新聞、雖然蓋的房子稱不上頂極豪宅。
但畢竟是個財務穩健、近幾年獲利都還蠻穩定的上市知名建商!
買他的預售屋，如期如質圓夢的機率應該是蠻能令人安心的!
2.每坪12-15萬-->這才吸引我最關鍵的點!
為什麼這麼說呢?
一般來說，建商在蓋房子的成本可以用以下的公式概算
【(每坪土地成本/坪效)+每坪營造成本】*(1+15%管銷成本+15%利潤率)
這其中土地的成本會因不同地區而出現大幅的差異，
如台北市的每坪土地成本可能是台中清水的好幾倍，
因此同樣規格的房子蓋在台北市和蓋在台中清水，價格會有數倍的差距是很正常的，
但不管建商的蓋在多偏避的地方，土地成本多低，
蓋房子都有基本的營建成本及管銷費用，12萬左右的房價幾乎是建商最低的成本價
一般建商的營建成本如下表
以遠雄這次要在清水蓋15層樓的大樓，依上表台灣地區住宅類建築造價參考表來看
蓋15層樓的建築成本每坪大約8萬1，因此把這個成本套進上述的公式，
以蘋果日報2014/4/19的報導，遠雄以每坪10-15萬買進清水的新聞來推估
，每坪土地成本也接近2萬元
(每坪土地成本2萬+造築成本8萬1)*1.3=13.13萬，
因此如果這個案子真的如傳言每坪賣價12-15萬，均價13.5萬的話，
幾乎是買在建商成本區。
3.分五期造鎮：
當然這也是建商慣用的策略，
誠如上述，如果遠雄第一期的案子真的賣在12-15萬的話，幾乎是以微利成本價在賣，
但建商的目的也是希望以這個幾近成本的低價，
把第一期的人引來，如果第一期順利完銷後，
第2期、第3期的價格就可以逐期調高，用第1期小賺或不賠的策略，引來人潮，
利潤在從未來的幾期大幅賺回來，這個跟遠雄在三峽造鎮，
或是昌益在新竹區幾個案子的操作手法幾乎都一樣。
因此不管是投資還是自住，當然還是在搶在第一期就買進，
以享受未來建商在未來幾期的比價效應。
通常前幾期買進的成本會相對其他後期的推案來的便宜，
但在3-5年後整個社區，整個造鎮案完成後，
不管是第幾期的產品，因為地點類似、機能類似、同個建商，
價格通常會賣的差不多，因此對於在第一期買進的人，算是相對的有利。
綜觀上述三個關鍵，Jerry認為遠雄這個清水造鎮的建案還蠻有看頭，
雖然說最近預售屋市場很冷、遠雄有弊案的負面消息，
但是如果能趁市場很冷的時候逆向操作，多比較、多研究，
反而更有機會挖到寶喔!
為了讓大家能更瞭解這個遠雄清水造鎮案，Jerry特別跟遠雄建設關係良好的朋友，
帶來最新的資料，跟大家面對面詳細的介紹，現場還可以接受預約訂購
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