買房挑隊很辛苦, 但如果千辛萬苦排到了,卻選錯了樓層棟別 那真的只能用"痛苦"來形容了 |
他在綠光三-移動方城要開賣那天
早起並堅持到底,在排隊超過12小時後
好不容易搶進開賣時前50名的頭香,
但買房的考驗...
不是搶進頭香拿到號碼牌就結束了
一進去後,他發現他原先擬定的前十志願,
想要買的樓層、棟別全部都被人訂走了
他在十分鐘不到的時間內,
要在被建商VIP大戶挑剩後
次優、次次優的100多戶中,
重新做個將近千萬的買房決策
到底是要選.....
- 面鐡軌高層樓比較不吵的三房
- 比較不吵、但沒視野的低樓層的小三房
- 面中庭但是必須配雙車位,1仟萬以上高總價的四房
- 或是四樓以下或是頂樓,搭一個車位的面中庭四房
- 還是直接放棄辛苦排隊12小時的機會卡,下回再選!!
在怎麼樣在短短幾分鐘內 只憑著這張圖,作出近千萬的買屋決策?? |
這個當下就必須做的千萬決策,真的比早起辛苦去排隊
還要難上個十倍、百倍!!以下剛好看到Smart雜誌,有挑樓層心法的好文,
特別轉貼出來跟大家分享囉!!
Smart智富
- 選對樓層 保值又省錢
- Smart密技系列非問不可買房48件事 2010-05-24
有電梯、公設少,公寓換屋族首選
選對樓層 保值又省錢
如果你覺得爬樓梯太累,不考慮買公寓產品,又不想把錢浪費在很少使用的大型公共設施上,因此不碰屋齡偏新的社區大樓,公設比偏低的「華廈」便是一個理想的選擇。
所謂華廈,是指7層~12層樓高、有電梯的舊大樓,之所以樓層不高,是因為通常華廈的基地面積不大,為了符合容積率與建蔽率的限制,樓層無法興建太高。若是民國72年台北市開始實施容積管制相關辦法以前的老華廈,則是早在2~4層公寓大批興建後,隨著時代演進的升級化產品,有電梯、有些華廈還把地下室的防空避難室改為停車場,方便住戶使用。
以台北市為例,7層樓的華廈有的是雙併併(1層兩戶、共用1部電梯),有的則是1層3~4戶,通常這種舊大樓因為住戶少,所以養不起管理員,或是只能請鐘點式的保全警衛,這種華廈通常是純住宅居多。
12層樓高的華廈,屋齡通常比7樓的華廈新,基地面積也較大,因此有可能是一層4戶,共用1~2部電梯。就屋齡來看,12樓華廈比大型集合式住宅的社區大樓略舊,有些華廈則屬於住辦混合型的大樓,因此通常有管理員,但出入分子也相對較複雜。
華廈的主要好處有2種:1.享有公寓住宅沒有的便利—電梯,因此是不少公寓換屋族的首選。2.公設比較社區大樓低,使用空間比較實在,因此很受到注重室內實際坪數者的歡迎。買賣超過40間房子的郭韋夫本身也偏好華廈產品,理由便是:同時享有社區大樓的便利,並擁有更大的實際坪數,價位卻更合理。
10個心法,挑對增值華廈
華廈該怎麼挑,才能挑到具有保值、甚至增值潛力的房子。郭韋夫以他過去買賣多間華廈的經驗,歸納出以下10個關鍵心法,教你如何挑好宅。
心法1》雙併華廈住戶較單純
如果是雙併華廈,不管是7層樓或12層樓,住戶數量都比較少,最單純。且同層都比較少,最單純。且同層樓兩戶共用1部電梯,在上班尖峰時間也可兩戶共用1部電梯,在上班尖峰時間也可以避免「愈低樓層的住戶愈擠不進電梯」的尷尬。
屋齡超過20的華廈,要注意電梯面積與承載上限,這種老型電梯通常空間較小,承載數上限為7個,未來要搬動家家具或上班尖峰時間進出電梯,空間偏小將會是個困擾。
心法2》北市頂加華廈最划算
只要是民國84以前就蓋好的頂樓違建,是屬於舊違建,可以暫緩拆除。台北暫緩拆除。台北市大部分的華廈屋齡通常高於15,因此若先前便有頂樓加蓋,都算是頂樓住戶「買到賺到」的使用空間。
要提醒的是,雖然頂樓增建多為最高樓層住戶所使用,但頂樓仍屬於公共空間,如果其他樓層的住戶要到頂樓活動,例如種植栽、曬棉被、晾衣服、小孩玩樂等,最高樓層的住戶並沒有權力拒絕。
再加上,若你是剛接手頂樓的新住戶,最好還是與鄰為善,千萬不要大剌剌地驅離上頂樓活動的其他住戶,以免哪一天被匿名檢舉報拆違建,建管處登門拜訪,反而因小失大。
心法3》北市買1樓有加分
如果是位於巷弄的華夏,買在1樓的好處是停車方便,尤其是停車位難求的台北市,屋主堂而皇之在門口停車較不會被舉發,這雖不是合法權益,但對有停車位需求的購屋者而言,卻是一項重要加分。
但屋主要有住1樓較吵雜、採光較暗的心理準備。
心法4》面公園選3~5樓最理想
如果建築體面對公園或大型綠地,買在3~5樓的好處是,窗外就能看到樹海,享受5樓的好處是,窗外就能看到樹海,享受綠蔭,不過這樣的條件在都會區內,顯得較為稀有,房屋價格具有支撐效果。
如果整棟建築面臨的是大馬路或一般巷弄,除非礙於預算不足,否則4樓以下可以不必考慮。因為4樓以下太貼近馬路,受雜音干擾較大,選擇5樓以上較為理想。
心法5》不挑2樓、頂樓
2樓通常是大樓管線向下疏通的樞紐位置,屋齡老的房子會面臨管線老舊、容易堵塞的困擾,華廈的樓層又比公寓高出好幾層,堵塞情形將更嚴重。
買在頂樓的壞處是冬冷夏熱,因此用電量會比其他樓層更凶,長久下來,也是一筆可觀支出。另外,因為處於最高樓層,再加上台灣是屬於潮濕、多雨的亞熱帶氣候,頂樓的漏滲水問題也會比其他樓層更嚴重。雖然現在法規已放寬,若住戶基於防漏目的,可在屋頂板上建造斜屋頂或棚架,以防雨遮漏,但這也是一筆額外的支出,徒增購屋成本。
心法6》1樓是餐飲業也要避開
有些華廈的1樓會租給店家營業使用,最好避開1樓是餐飲業的華廈,例如餐廳、早餐店、速食店、複合式咖啡廳,因為這些餐廳會有排煙、排汙水的需求,不僅容易滋生蟑螂、老鼠,住戶也會聞到油煙味,下水道也會受到汙染,長期下來會有惡臭產生。
心法7》選擇有口碑的建商
建商蓋的房子品質好壞,會影響中古屋的價格,屋齡愈久、差距愈大,營造品質不佳的房子,有可能住個幾,就開始出現漏水、管線不通等問題,屋主要花一筆預算定期修繕。
郭韋夫以台中地區為例,有口碑的建商所蓋的房子,相同屋齡與地段,10年後的房價會比口碑較差的建商蓋的房子高3成左右。因此,購屋者應該要選擇營造品質較有口碑的中古屋,搬進去後,屋況也會比較理想。
- Tips_屋齡30年以上的華廈要特別小心! [ 隱藏 ]
- 民國60、70年代,當時發生過兩次石油危,導致當時鋼筋和水泥價格飆漲,再加上房地產起飛,房價可以一天出現3種價格,愈喊愈高,有不肖建商會在興建時偷工減喊愈高,有不肖建商會在興建時偷工減愈高,建造品質堪慮。這類中古屋大多位於主要城市的鬧區,目前屋齡約30年上下,提醒你要多多打聽,最好選擇目前還繼續營運的建商所蓋的房子,可能比較有保障。
心法8》離商圈走路10分鐘最佳
住家附近有商圈,生活機能較便利,可以為房子加分,但如果你家樓下就是商圈,反而顯得過於吵雜、環境較亂。最好是購買在商圈外圍的房子,距離「有點黏又不會太黏」,騎機車3分鐘可、走路10分鐘可的距離最理想。
心法9》好學區有加值效果
現代父母無非望子成龍、望女成鳳,也會願意多花點預算,擠進明星學區。如果是買在明星學區內的華廈,就具有基本的保值效果。即使未來孩子大了、打算換屋,也會有其他的家庭,為了小孩學區問題考慮購買,具有基本的接手買盤。
心法10》採光好、格局正最重要
一般小家庭最喜歡三房兩廳的格局,未來轉手性也最佳。不過,郭韋夫建議不管考慮買在哪一層樓,前提是格局方正、採光好、生活機能便利、不能位於暗巷,這樣的房子不僅保值,在房地產多頭時,還能有增值空間。
如果是採光不佳、格局不方正的房子,即使低於市價,也值得買進嗎?郭韋夫下了一個妙喻,「只要是美女,撲一點粉就很多搶著要了;如果先天條件很差,即使撲再多粉,也不見得有想看。」意思就是如果先天條件就不良的房子,盡量不要考慮。簡單說,如果是花一點小錢就能改善的缺失,就不必過分在意,但像房屋格局這類很難改善的條件,自己住了不舒服,想脫手也不容易有好價錢,還是避之為妙。
延伸閱讀:該怎麼知道頂樓有無漏滲水問題?
如果滲水問題嚴重的話,不管是內牆或是外牆會有油漆剝落、壁紙脫落、磁磚突起等狀況,在看屋時可以特別留意,如果明明屋況很舊,家具也不新,但某些牆面卻是看起來才重新粉刷過不久,或許就是「此地無銀三百兩」的證據。
這時候,應該特別到頂樓看看排水孔的排水狀況,並回到室內看看陽台天花板、後陽台天花板與房屋四個角落的牆面是否有水漬痕跡,如果有的話,就表示下雨天有漏滲水的危機。
延伸閱讀:從建物登記謄本3大部分看出產權端倪
買賣房子是人生大事,該如何確定自己看上的房子產權沒有問題呢?中信房屋林森加盟店副店長王致淳建議,不妨從建物登記謄本一窺端倪。一般來說,建物謄本上的訊息會包含以下3個部分:
1. 建物標示部
其中包含1.建築物的坐落地號、主要用途、建坐落地號、主要用途、建落地號、主要用途、建材、總樓層數、面積、附屬建物等。2.共同使用部分的權利範圍等事項。
2. 建物所有權部
其中可以看出房屋所有權人是誰?權利範圍有多少?其住所及所有權狀字號等資訊。如果建物所有權人和你所接觸的賣方不是同一人,就要注意是否為合法授權脫售,有可能是父母的房子、由子女出面交易,應該要進一步問清楚。另外,建物所有權部也可以看出該建物是否有限制登記、被查封等情況。
3. 建物他項權利部
其中可以看出除了房屋所有權人之外,還有哪些人對該建物具有其他物權(例如抵押權、地上權等)。例如,如果這棟房子還有房貸,就會將房子抵押給金融機構,所以他項權利的抵押權人是該金融機構。特別要留意是否有抵押給多人的情況,例如房屋二胎、三胎等。
買賣房子是人生大事,該如何確定自己看上的房子產權沒有問題呢?中信房屋林森加盟店副店長王致淳建議,不妨從建物登記謄本一窺端倪。一般來說,建物謄本上的訊息會包含以下3個部分:
1. 建物標示部
其中包含1.建築物的坐落地號、主要用途、建坐落地號、主要用途、建落地號、主要用途、建材、總樓層數、面積、附屬建物等。2.共同使用部分的權利範圍等事項。
2. 建物所有權部
其中可以看出房屋所有權人是誰?權利範圍有多少?其住所及所有權狀字號等資訊。如果建物所有權人和你所接觸的賣方不是同一人,就要注意是否為合法授權脫售,有可能是父母的房子、由子女出面交易,應該要進一步問清楚。另外,建物所有權部也可以看出該建物是否有限制登記、被查封等情況。
3. 建物他項權利部
其中可以看出除了房屋所有權人之外,還有哪些人對該建物具有其他物權(例如抵押權、地上權等)。例如,如果這棟房子還有房貸,就會將房子抵押給金融機構,所以他項權利的抵押權人是該金融機構。特別要留意是否有抵押給多人的情況,例如房屋二胎、三胎等。
JR購屋理財資訊網-帶您踏上財務自由的大道
新竹房地產、新竹預售屋資訊
桃園青埔房地產、預售屋資訊
淡海新市鎮房地產、預售屋訊
新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢
選擇權投資、選擇權教學
房地產教學、房地產投資
http://www.101jr.com/
E-mail: jerry@101jr.com
Facebook粉絲團:www.facebook.com/richfree123
JR購屋理財資訊網-帶您踏上財務自由的大道
新竹房地產、新竹預售屋資訊
桃園青埔房地產、預售屋資訊
淡海新市鎮房地產、預售屋訊
新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢
選擇權投資、選擇權教學
房地產教學、房地產投資
http://www.101jr.com/
E-mail: jerry@101jr.com
Facebook粉絲團:www.facebook.com/richfree123
沒有留言:
張貼留言