這個格子的地板是一品華廈的招牌 |
分享在2009年首次購屋的心情及經驗,
覺得很有參考價值,
特別轉貼出來跟大家分享!!
至於價格就參考看看囉,
畢竟那是2009很難再復見的價格
我猜他買的那間應該是一品華廈或是圃園
這兩間目前市價都要400多萬了..
以下轉貼至
http://www.wretch.cc/blog/loloso/23375905
買屋源起
本來就有預算要購屋,約有八十萬的自備款,因為沒有長輩的幫助,很辛苦的才存到這點錢,相信有經驗的人都知道,只有這樣的自備款,究竟在新竹能買到什麼樣的房子,以可貸八成來看,在加上其他的費用,就算貸八成其實都要準備總價三成的自備款,算一算我只能買250-300萬之間的住宅。
需求
本來購屋的需求是要讓長期在板橋租屋(江子翠4F舊公寓10500元/每月)的父母,能夠有一個屬於自己的家,不要再幫助別人養老,但是無奈,300萬在板橋只能買到不能貸款的小套房,所以往之前居住過的樹林找尋房子,這一段時間裡面接觸過許多仲介,但說真的不知道是不是運氣不好,遇到的都是有點匠氣的從業人員,上從信X下至不知名的XX不動產,幾乎沒有遇到所謂合理的開價,當然我也很懷疑是不是自己心的預想的價格過低,但是蒐集到的成交行情其實跟我心中合理的價格相距無幾,很遺憾的,沒有好的緣份能看到開價合理,自己又喜歡的好房子,加上從業人員似乎都是站在屋主的立場,來推銷房子,看了半年也就作罷。
另一個需求,是女友長期在園區工作,每月金山街(7500套房)的開銷也白白付了兩年,不如就找一間便宜屋取代,去年八月開始尋屋,果然離台北城越遠,房價就越合理便宜,但是大樓每坪也是超過13萬的價錢,要買個正常3/2/2 的房子在便利的位置上,以這樣的預算,可能性不高,集中的尋找了兩個月後,都沒有看到能接受的價格,也就此作罷。但今年一月又開始當逛屋客,赫然發現經歷過金融風暴的台灣,待售房屋的數量明顯增加了很多倍,開價也明顯降低了不少。
仲介
因為未來的另一半喜歡新屋,所以就從離園區最近的樸石看起,591上有POST自售的文章,屋主自己沒空帶看,也讓我們偶然接觸到信X的吳小姐,帶看前我也很清楚的向她說明我們所要尋屋的類型,(開價不超過400萬,且要兩房以上),所以也一併看了林園意境、旭光順天、早安園區、春福聯合國,同一天看了五間,在結束時,又跟她修正了所尋屋的價位,(開價不超過350萬,且要三房以上),隔天就帶看開價300萬左右於光復路一段五樓的舊公寓,第一次看我就相當喜歡,空間採光均是上上之選,坐西朝東的五樓更是陽光充足,但女友對於無管理的公寓相當感冒,非常擔心其安全性的問題,我本想因此作罷,要回家前又跑去看了一次,這次我忍不住的跟信X出了看了40多間房屋的第一個價。
出價理由
為何我會出價呢?以下是考量的幾個因素!
1.首先其開價價格均較同社區兩戶要賣的房屋價格便宜將近1-2成,其餘兩間3F 368萬、5F388萬,加上此屋狀況相當好,學土木的我,未看房子內部之前,就先到頂樓查看防水情形,屋主曾在去年有做過漏水的修繕,其屋內也沒有明顯漏水的情形。
2.因為是我和未婚妻要住的,年輕的我們爬五樓就當運動,一般公寓的二樓雖然價值較高,但個人喜好以採光和通風作為最大的考量,五樓採光較二樓優異許多,但我心裡知道,這將是我未來轉售時最令人質疑的缺點。
3.安全性問題,這裡的住戶多是一般住家,其中甚多是退休的公教人員,出入相當單純,白天有簡單的管理員值班(為當地住戶退休老師),晚上雖無人值班,但是倒也相當明亮單純,若是再安裝相關的保全系統,安全性會獲得一定程度的解決。
4.地段!在光復路一段200-400巷之間,對面未來就是所謂的關埔計畫區,巷內離光復路大約100公尺 ,但完全聽不到大馬路的聲音,騎車到女友公司5分鐘,交流道3分鐘,隔巷就可租車位,卻只有不到300萬的價格,未來要轉手自認不會太困難 ,M型社會不是買很高檔的就是很便宜的,同樣效用價格低的優先被選擇,基於好轉手,加上有未來計畫性區域的夢想,這樣的價格自認合理。
5.繳錢給別人不如繳給自己,就當租給女友也是一種儲蓄,在加上是自己能力範圍的物件,所以在未經所有人的同意下,順從直覺,簽下了首張要約。
就開了2X0萬,已經與其開價相差不多,大約減了約一些些左右,在要約上也要求了希望能將相關的家具留下,沙發、客廳家具、冷氣、床組及大型衣櫃、熱水器、瓦斯爐、抽油煙機都包還在售金內,算一算家具價值約超過10餘萬元。
要約
何謂要約?一般而言出價的方式包含兩種:
斡旋:中人會要求你留下10萬元以上的訂金,便於向賣家洽談。
要約:僅簽約不當場付錢,但若是對方同意價金,買方反悔,則需要賠償價金3%的違約金。
有點衝昏頭,在下要約時很多細項都沒有仔細審閱,以下有幾個重點:
1.內容註明:若貸款未能達八成則此契約無效,通常中人會要求在填上買方不可指定銀行,
但此時千萬要記得,可以加上很多保護自己的但書,例如:優惠房貸須貸至75成以上,或是其他有關貸款的約定,通常是加註若優惠貸款未達7成則本筆買賣無條件失效。
2.期限一定要壓,一周或兩周,給一段讓他們努力的時間,若是沒限定時間,很可能會有糾紛,中人不願意解除要約時,頭就大了。
3.要求審閱相關的屋況資料如最新的建物及地物謄本,相關地目也要徹底了解,若是商業區可能就不能享有優惠房貸的貸款,要多注意。
4.要求一定要全部寫在要約中,像我就漏寫了許多家電類的東西,只寫到家具,賣家或要求賣家在交屋前需修繕完成的地方,這是一張買賣的預約,白紙黑字,不可不慎。
與賣家見面
信X簽約中心,簽要約的隔天早上就與賣家見面,對方是一對很大方的夫妻,光是談屋況都談一個多小時,談得相當開心,第二階段雙方帶開,再談相關價格的問題,很神奇的是中人沒要求我們加任何的價錢,當然這很可能我開的真的太高,結果出乎我的意料,除了我在要約中要求的家具外,另外還加上電冰箱冷氣等其他家電,價金一毛都沒有增加,可能也是緣分吧!
女屋主向我們敘述社區的環境狀況,人情味相當的濃,在你主動認識鄰居之前,鄰居就會先來認識你,比你還要注意住戶的素質是居住在這些社區居民的特色,周遭生活的便利狀況都在水準以上,只是目前對面正在大幅施工,這兩年完工會有新的面貌,並說明換屋的理由,因為有了小孩且父母要搬到北部同住,換到春福聯合國的樓中樓,這也點出了這間房子的缺點,就是五樓、五樓、五樓。
一小時的相處屋主相當的投緣,雖然之前有人出價遠高於我,但是奇摩子相當好賣家與跟父母詳談後,就決定賣給了我們,原先已經決定不賣了也找到了待租屋的客戶,在這個時間點,賣不到好的價錢,但一直向仲介要求拿回鑰匙,但仲介堅持希望給我一個機會,所以才能買到這間吉屋。
當天晚上,我們就到那間房子跟屋主聊天,做房屋的簡單交接及使用說明,很像是跟朋友買賣房屋,舉凡屋內所有東西如何使用都做了說明,邊喝飲料邊聊天,外加仲介的業務,廣告的畫面也不就是如此,兩方買賣皆歡,自是相當難得。
尋貸款銀行
合庫一開始同意我貸八成,無奈公文到手後,新竹市列為B區,只能貸款七成五,玉山一開始也是同意可貸八成,但是屋齡超過20年僅能貸七成,剩下的一成是使用一般房貸來做辦理,利率將近是優惠房貸的一倍,渣打最HAPPY可貸85成的優惠貸款,奔波的一整天,最後還是決定跟合庫合作,代書方面也跟合庫行員比較認識,也比較能配合我的工作時間,少了0.5成的貸款就差了十多萬,也讓我無法做一點簡單的整修,只能再多等一段時間了。
貸款要準備的東西:身分證印章、薪轉帳戶半年的紀錄、買賣的合約書,重要的還是找一個自己能信任的行員,公股銀行雖然規定很死板,但總讓人覺得有保障的多,未來買貴一點的房子就沒有1.375%的優惠房貸了,想到就讓人覺得可惜。
銀行的用處
跟行員談的過程中可以意外得到許多資訊,譬如近期的合理成交價,我所購入地區的成交價分別是:
項次 時間 樓層 成交價
1 97年 1月 5 245
2 96年 1月 3 297
3 95年11月 4 285
4 97年 5月 3 325
5 96年 7月 2 340
可以多找幾間銀行,最好是找認識的才會願意跟你說明相關的價格。通常我所詢價的地方有幾個:
1. 永慶的成交行情
2. 法拍屋二拍或三拍價格約為成交市價的八折
3. 銀行授信行員
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